老人ホーム入所後の実家は小規模宅地等の特例を使える？｜認定・家の使い方・取得者を確認

親が老人ホームへ移り、実家が空いている。相続の際に「もう親が住んでいないから、自宅の土地の特例は使えない」と決める前に、入所の事情と家の使い方を確認してください。

国税庁は、要介護・要支援認定等を受けた人が一定の施設へ入所していた場合などについて、入所前の住まいを居住用として扱う条件を示しています。確認する順番は、認定と施設、入所後の実家の使用状況、土地を取得する人、申告の手続きです。

80％減るのは、条件を満たす土地の相続税評価

小規模宅地等の特例は、相続税を計算する際、一定の土地等の評価額を減額する制度です。居住用の「特定居住用宅地等」に該当する場合、限度面積330平方メートルまでの部分について、80％の減額が案内されています。

家そのものの売却価格や、相続税の総額が必ず80％減るという意味ではありません。建物の評価も、この居住用の土地の特例とは分けて考えます。

たとえば、説明のために、特例の条件をすべて満たす200平方メートルの土地があり、特例適用前の相続税評価額を2,000万円と置くと、80％減額後は400万円です。対象土地の評価計算だけを示した仮定で、相続税額は他の財産や控除なども合わせて計算します。

親を税の扶養に入れる手続きや、実家を売却した場合の所得税の控除も、それぞれ別の制度です。今回は、実家の土地を相続・遺贈で取得する際の相続税の話として読み進めてください。

施設名だけでなく、認定と法令上の施設種別を見る

国税庁の案内には、要介護・要支援認定を受けていた人等が入所する施設として、次の種類が挙げられています。

• 認知症対応型のグループホーム
• 養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム
• 介護老人保健施設、介護医療院
• 一定のサービス付き高齢者向け住宅

障害支援区分の認定を受け、一定の障害者支援施設等へ入所していた場合の規定もあります。

「老人ホーム」「高齢者住宅」という呼び名だけでは、法令上の施設の種類を確定できません。入所契約書や重要事項説明書、認定の通知などを保管し、税理士へ確認すると、施設の分類と本人の条件を合わせて相談できます。

要介護認定の時期、入所した日、相続開始時の状況も説明できるよう、日付を並べておきたいところ。認定や施設の条件だけを満たせば、残りの条件も自動的に満たすという制度ではありません。

入所後、実家を誰がどう使っていたかが関係する

国税庁は、親が住まなくなった後に、その家が事業の用や、新たに被相続人等以外の人の居住の用に供された場合を、入所前の居住用として扱う規定から除くと説明しています。

親が施設へ移った後に実家を貸した、別の人が住み始めた、店舗等として使い始めたという変化があれば、税理士へ伝える必要があります。賃貸に使った土地については別の利用区分や条件も関わるため、居住用の80％減額をそのまま当てはめることはできません。

また、親の入所後も以前からの家族が住んでいるケースと、新たな人が住み始めたケースは、事情を分けて説明したいところです。「空き家かどうか」という一つの質問だけでは、実際の使用状況が伝わりません。

家族でメモを作るなら、次のように時系列で並べると相談の材料になります。

特例を使うために、家を空ける、入居者を変える、名義を移すといった行動を先に決めず、予定している利用方法を含めて相談してください。暮らしを変えた後で税の条件を確認すると、選択肢を戻せないことがあります。

取得する人によって、居住・保有の条件が変わる

土地を取得する人の条件も確認します。国税庁は、配偶者、同じ建物に居住していた親族、それ以外の親族を分けて示しています。

別居の子が取得する場合、「子だから使える」「賃貸住宅に住んでいるから使える」と一つの条件で決められません。国税庁の案内は、この区分について六つの要件をすべて満たす必要があるとしています。本人や配偶者等の住宅所有、相続前の居住歴など、家族が最初に想像した範囲より広い確認になる場合があります。

上の表は相談の入口です。二世帯住宅、共有、区分所有、海外居住などの事情があれば、土地・建物の登記と家族の居住歴を見ながら、実際の区分を税理士に確認してください。

申告が必要かも含めて、期限前に相談する

この特例の適用には、相続税申告書への記載や、計算の明細書・添付資料などが必要です。特例によって税額がゼロになる見込みでも、申告を省いてよいと自己判断せず、適用のための申告を確認します。

相続税の申告期限は、通常、相続開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。遺産の分割がまとまっていない場合の扱いなども、早めに税理士・税務署へ相談したいところです。

相談に持っていく資料は、施設の入所契約・重要事項説明書、認定の資料、土地・建物の登記、居住歴や実家の使用状況が分かる記録、相続人と取得予定者の一覧。手元にあるものからそろえ、不足する書類を専門家に聞けば準備を進められます。

出典は、国税庁No.4124「小規模宅地等の特例」（令和8年4月1日現在法令等）とNo.4205「相続税の申告と納税」。2026年10月3日に確認しました。入所後の実家も、まず日付と使い方を説明できる状態にする。それが個別の適用を相談する出発点になります。